door Mieke Zagt

Aan de Pliniusstraat en de Vergiliusstraat in Lombardijen staan twee flatgebouwen waar het slecht toeven is. Zodra je de portiek binnenkomt, zie je troebel water in de kelder staan waar afval in drijft. De deuren naar de berging zijn vergrendeld door woningcorporatie Havensteder als oplossing voor de wateroverlast. De leuningen op de galerij zijn verrot en de splinters steken uit het hout. Op de platte daken staan plassen, een broedplaats voor muggen. Er hangen elektriciteitsdraden over het dak. De deur van een meterkast staat open en het schilderwerk bladdert. Bij binnenkomst in een van de huizen voel ik de tocht optrekken. Het is december en het is koud in huis. Er wordt gekookt en er is geen goede ventilatie, daarom staat de buitendeur naar het balkonnetje open. In de slaapkamers groeit schimmel in de kozijnen en de douche heeft een gat in de muur.

De eigenaar van deze woningen, de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder, is talloze malen langs geweest om de klachten te bespreken. Maar wanneer ik in december 2018 op het Havenstederkantoor in Lombardijen de kwestie bespreek, lijkt de manager toch niet helemaal op de hoogte en vraagt naar details.

Ik leg de eindeloze lijst met klachten over de flats voor. Door de continu overlopende riolen, de schimmel, de plassen water op de daken en mogelijk door asbest zijn deze woningen ronduit ongezond.
Bovendien wonen er veel kwetsbare bewoners, een doelgroep waarvoor Havensteder zich inzet, zo staat in de missie op de website te lezen, die moeite hebben om rond te komen.

Ondanks de verloederde staat van de flats heeft Havensteder de renovatie van deze woningen niet opgenomen in de planning. Toch weet de manager te vertellen dat de buitenschil aangepakt gaat worden, waaronder het schilderen van de buitenkant en het aanbrengen van mechanische ventilatie. Dit  is echter onvoldoende om de overstromingen van het oude riool tegen te gaan of om het jarenlange achterstalligeonderhoud aan te pakken. De bewoners zijn het zat en de meesten willen het liefst vertrekken, maar zij hebben geen perspectief op iets beters.

De manager belooft me op de hoogte te houden als er concrete afspraken zijn voor structurele verbetering van deze woningen, maar dat zal niet voor de kerst gebeuren, zegt ze. Kerst verstrijkt, Oud en Nieuw verstrijkt, de winter is voorbij en de lente breekt aan en ik hoor niets. Ook de bewoners weten nog steeds niet wanneer de renovatie van hun huizen plaatsvindt. Op 22 mei 2019 schrijf ik Havensteder en vraag opnieuw naar de plannen voor verbetering van de flats. 

Klagen en huurverlaging

Volgens de Huurcommissie kunnen bewoners van woningen in gebreke huurverlaging aanvragen. Schimmel en vocht in de slaapkamers en de woonkamer worden beschouwd als een ernstig gebrek. Huizen met dergelijke gebreken komen in aanmerking voor huurverlaging van 40%. Maar de bewoners zijn niet meer gemotiveerd om te klagen. Keer op keer worden de klachten 'behandeld' en worden de woningen geïnspecteerd waarbij ambtenaren van de gemeente langskomen en experts rondneuzen.

Klagen bij politieke partijen of via andere routes stuitte op veel weerstand, zo vertelde iemand die anoniem wil blijven. Men adviseerde haar om te stoppen met actievoeren: "Ik zou het niet doen als ik jou was, want Havensteder is heel erg boos."

Als je schulden hebt, zit je vast

Veel huurders in deze huizenblokken zijn kwetsbaar en hebben meerdere problemen, waaronder schulden. Het is niet gemakkelijk om op deze krappe huizenmarkt een betaalbare woning te vinden en met een huurschuld is het niet zonder meer mogelijk om over te stappen naar een andere woning. De meeste woningcorporaties weigeren mensen met een huurschuld. Een enkele keer lukt het wel met de hulp van een goede bewindvoerder. Goede bewindvoerders blijken echter schaars.

Doordat de afgelopen jaren steeds meer mensen met schulden in aanraking kwamen, werd ook steeds vaker bewindvoering aangevraagd. Er kwam een enorme groei van bewindvoerders op gang en er ontstond een cowboymarkt.  Onderzoeksgroep Investico heeft in 2018 de kwaliteit van bewindvoerders in Nederland onder de loep genomen en kwam tot de conclusie dat de gemeente geen of onvoldoende controle uitoefent, ondanks haar verantwoordelijkheid in deze.

Marjorie Malbons van Stichting MAIT zegt hierover: "Wie onder curatele staat, mag niet zelfstandig tekenen voor nieuwe contracten. Om over te stappen naar een andere woningcorporporatie heb je een huurdersverklaring nodig waarin staat dat je op tijd je huur betaalt en geen huurachterstand hebt. Sommigen mensen hebben een huurschuld en kunnen dus niet verhuizen. Anderen zijn afhankelijk van een bewindvoerder, maar niet alle bewindvoerder werken mee. Sommigen zeggen dat je niet mag verhuizen omdat een verhuizing geld kost. Een bewindvoerder kan deze keuze dus blokkeren."

Mensen onder bewindvoering of met een huurachterstand die willen verhuizen zijn afhankelijk van hun bewindvoerders of van de goede wil van de woningcorporatie. Daardoor kunnen een aantal mensen in deze flats geen kant op.

Woonvisie

In 2016 ontwikkelde de gemeente Rotterdam een woonvisie. De huidige woningvoorraad is niet afgestemd op de toekomst en moet worden aangepast, vergroend en gemoderniseerd, zo kun je lezen in de woonvisie. Doel van het woonbeleid van de gemeente Rotterdam is om de goedkope voorraad terug te brengen en om de stad aantrekkelijker te maken voor middeninkomens.

De gemeente heeft de corporaties de taak gegeven de visie ten uitvoer te brengen. Dat doen zij door een deel van hun vastgoed te verkopen en te bouwen aan vernieuwing en verbetering van de woningvoorraad. Met de verkoop van het vastgoed en met de verhoging van de huren kunnen de corporaties middelen binnenhalen waarmee zij hun maatschappelijke taak kunnen vervullen.

Waardestijging

De focus van de Rotterdamse woonvisie richt zich op wijken rondom het centrum, de Kop van Zuid en de omliggende buurten. Deze buurten zijn populair, zelfs bij Amsterdammers. Door de grote belangstelling stijgen de huizenprijzen. Daardoor stijgt ook de waarde van de woningvoorraad en de solvabiliteit van de corporatie, waarmee hun financiële positie sterker wordt.

De renovaties van Bergpolder en Bloemhof vallen binnen de Rotterdamse woonvisie, maar de renovatie van huizen die verder weg liggen, zoals de flats in Lombardijen, krijgen geen prioriteit.

"… een deel van de huidige bewoners uit de sociale huur moet verkassen naar of een andere gemeente of naar een buitenwijk van de stad waar zo een opeenstapeling van sociale problemen dreigt te ontstaan. Denk aan Pendrecht, Zuidwijk, Lombardijen, delen van Groot-IJsselmonde en Beverwaard op Zuid maar ook Oud-Mathesse of in Schiedam Oost en  Capelle. Deze huurders profiteren dus niet van de ontwikkelingen in hun oude wijk. Ze krijgen wel voorrang als herstructureringskandidaat in de woonruimteverdeling, maar omdat je passend gehuisvest moet worden is de keuze voor minder draagkrachtige huurders eigenlijk vrij beperkt en komen deze mensen terecht in plekken waar de huren nog wel laag zijn," aldus Marnix Koopman, econoom en beleidsadviseur wonen.

Uitvoering visie

Inmiddels zijn op verschillende plekken in de stad de huren opgezegd en huizen gesloopt. Woningcorporatie Vestia plant de renovatie van huizenblokken in Bospolder, in Rotterdam Noord, in de Tweebosbuurt en in Bloemhof. De bewoners worden uit hun huizen gezet om de woningen te renoveren, maar niet alle bewoners kunnen terugkeren omdat de huren gaan stijgen of omdat het profiel van de oude bewoner niet past bij de nieuwe woning, zo meldt Dagblad 010. De bewoners protesteren tegen dit beleid en Hans Boersma schreef een boze brief aan burgemeester Aboutaleb.

Havensteder vernieuwt in verschillende buurten op Zuid, waar zestig sociale huurwoningen na tien jaar doorschuiven naar de vrije sector. Havensteder ziet deze constructie als een ‘compromis’.
"Wij zijn op aarde om sociale huurwoningen te bouwen. Maar de gemeente wil op Zuid meer balans in de wijken en daarom duurdere huizen. Op deze manier zijn allebei onze belangen gediend", zegt de woordvoerder,” zo schrijft AD op 25 februari 2019 in een artikel over Havensteder.

Door deze uitvoering van de woonvisie vermindert het aanbod sociale huurwoningen op den duur structureel en is er steeds minder plek voor minder draagkrachtigen in Rotterdam.

De maatschappelijke taak van de woningcorporatie 

Financieel wanbeleid zet Vestia en Havensteder al jarenlang onder verscherpt gemeentelijk toezicht. De prestatieafspraken van 2017 tussen Havensteder, De Brug en de gemeente Rotterdam stellen dat er eerst verdiend moet worden en daarna pas uitgegeven. Er blijkt niet genoeg geld om alle noodzakelijke plannen uit te voeren. De nationale wetgeving stelt dat de maatschappelijke kerntaak van de woningbouwcorporaties het verhuren van huizen aan mensen met een laag inkomen is. Alleen onder strenge voorwaarden mogen zij commerciële activiteiten ondernemen.

Dat is dus duidelijk. Maar wie ziet toe op de uitvoering van deze maatschappelijke taak? In gesprekken met de gemeente verwijzen ambtenaren naar de onafhankelijkheid van de corporaties en in het gesprek met Havensteder wordt verwezen naar een gebrek aan geld van de gemeente.

Toch is het overduidelijk waar de eindverantwoordelijkheid ligt. Die ligt bij de Rotterdamse gemeenteraad, het hoogste gemeentelijke orgaan, welke besluit over de koers van de woonvisie en welke de wethouder controleert op naleving van de uitvoering van de maatschappelijke taken van de woningcorporatie.

Op 22 mei 2019 stelt Groen Links, samen met de SP en Leefbaar vragen aan de burgemeester en wethouder over het verloederingsbeleid van Havensteder. De politieke partij wil opheldering over de staat van de flats in Lombardijen. Havensteder hoeft niet te wachten op een antwoord van de wethouder, want zoals de overheid aangeeft, kan zij haar eigen koers varen als dit de maatschappelijke taak ten goede komt. Mijn verzoek aan Havensteder om geïnformeerd te worden over de plannen voor een structurele verbetering van de woningen werd snel beantwoord, maar een concreet antwoord kreeg ik niet.

De wijkmanager schrijft op 23 mei 2019: "Het is inderdaad alweer even geleden dat wij voor het laatst contact gehad hebben…. In het kort komt het erop neer dat de resultaten van alle onderzoeken op dit moment bij ons bekend zijn en dat gebleken is dat de totale omvang van de onderhoudsbehoefte groter is dan het budget wat hiervoor gereserveerd is voor dit jaar. Dit betekent niet dat we hiermee niets gaan doen alleen heeft dit wel tot gevolg voor het proces dat we intern terug moeten naar de directie om extra budget aan te vragen. Dit kost helaas tijd en dit proces loopt op dit moment nog. We kunnen dus nog niet vertellen wat we gaan doen en wanneer we iets gaan doen."

Doorbijten

De flats staan al vanaf 2009 op de lijst om gesloopt te worden, zo vertelde een gemeente-ambtenaar. Maar RAB concludeert dat deze bewoners nog een poosje moeten doorbijten, koken met de deuren open, met zijn allen beneden slapen op de bank zolang de schimmels in de slaapkamers tieren en hopen dat hun huis geen asbest bevat of dat het riool niet weer overstroomt, totdat de Havensteder eindelijk serieus wordt en haar maatschappelijke taak uitvoert.